Pour les propriétaires et les gestionnaires de locations saisonnières, il est essentiel d'évaluer les performances de leurs propriétés afin de déterminer si l'entreprise fonctionne de manière optimale et d'identifier les domaines à améliorer afin de corriger les différents écarts qui peuvent résulter de cette analyse. En général, l'évaluation de la performance des biens et des entreprises est basée sur l'observation du retour sur investissement, du taux d'occupation, des revenus et du positionnement sur le marché.
Cependant, avant de commencer à évaluer la performance de votre location de vacances, il est nécessaire de construire une stratégie de Revenue Management adéquate, car c'est ce qui permettra à l'entreprise de maximiser ses revenus et d'optimiser sa rentabilité. Chez Icnea, nos clients disposent d'outils de gestion des revenus pour leurs entreprises, tels que Abal Consulting. À côté, il est également conseillé d'utiliser un outil de Business Intelligence comme Abal MyReports, intégré directement dans notre logiciel, qui présente les données de manière simple, pour pouvoir les analyser et interpréter dans les plus brefs délais.
Quels sont les éléments à prendre en compte pour évaluer la performance de la location de vacances ?
Taux d'occupation : l'objectif d'une entreprise de locations saisonnières est de maintenir un taux d'occupation aussi élevé que possible. Le taux d'occupation indique le pourcentage de temps pendant lequel une propriété est occupée par des clients. Ainsi, plus le taux d'occupation est élevé, plus cela confirme que la demande est bien présente et que la visibilité de la location est bonne.
Cependant, il s'agit d'un indicateur qui doit toujours aller de pair avec le prix, car un taux d'occupation très élevé n'a aucun sens si le prix est trop bas et que nous n'obtenons pas de rentabilité.
Pour calculer le taux d'occupation, il faut diviser le nombre de jours occupés au cours d'une période donnée par la disponibilité totale et multiplier le résultat par 100.
Chiffre d’affaires et prix moyen : le chiffre d’affaires correspond au volume des recettes réalisées au cours d'une période donnée. Il peut nous donner un bon indicateur global de la santé de l'entreprise, mais pour obtenir des données utiles, il est nécessaire de compléter cette information par d'autres indicateurs clés. Par exemple, le prix moyen, également connu sous le nom d'ADR (Average Daily Rate), qui indique la moyenne du prix de vente d’une nuit, facturé par un hébergement aux clients. Il est utile de disposer d'un registre des prix par nuit pour analyser les recettes obtenues par rapport au prix moyen fixé et au volume d'occupation.
Grâce à ces informations, le propriétaire ou le gestionnaire peut évaluer les recettes de sa location de vacances par rapport aux entreprises concurrentes dans la région où il opère et améliorer sa stratégie de tarification, en la comparant également au taux d'occupation.
Pour obtenir ces données, il est nécessaire de diviser les revenus perçus au cours d'une période donnée par le nombre de nuits pendant lesquelles la propriété a été louée au cours de cette même période.
RevPAR : également connu sous le nom de « Revenue per Room Available» (revenu par chambre disponible) est un indicateur qui aide à évaluer la rentabilité sur la base du taux d'occupation et du revenu moyen par nuit. Ainsi, le RevPAR indique le revenu généré par le bien chaque nuit où il est disponible, c'est-à-dire que seul le nombre de nuits disponibles de l'hébergement sera utilisé pour son calcul. Cet indicateur permet de comparer les différentes périodes d'un même établissement.
Un RevPar élevé indique que l'établissement a de bonnes recettes, avec des taux d'occupation et des prix moyens élevés, tandis qu'un RevPar faible nécessitera une attention particulière à la stratégie de tarification et un besoin d’améliorer le taux d'occupation.
Pour calculer le RevPar, il suffit de multiplier le taux d'occupation par le prix moyen.
Retour sur investissement (ROI) : le ROI est l'indicateur qui montre le bénéfice réalisé par rapport aux coûts de rénovation, de réparation, d'entretien et de maintenance d'un bien immobilier. Pour qu'un bien immobilier soit rentable, il doit avoir un retour sur investissement positif.
Le ROI se calcule en divisant le revenu net sur une période donnée par l'investissement réalisé au cours de cette même période, puis en multipliant le résultat par 100. Si le ROI est faible, il est nécessaire de travailler sur des stratégies pour améliorer l'occupation et le revenu.
Durée moyenne de séjour et fenêtre de réservation : ces deux indicateurs fournissent des informations sur le comportement des clients et permettent de combler les lacunes en matière d'occupation. La durée de séjour est un facteur étroitement lié à la saisonnalité et à la zone d'implantation de l'entreprise, elle peut donc varier tout au long de l'année. La prise en compte de ces données permet d'orienter les décisions relatives à la fixation d'une durée minimale de séjour en fonction de la connaissance que l'on a des raisons pour lesquelles les voyageurs viennent dans notre région. Ainsi, il n'est pas approprié de fixer des durées minimales de séjour très longues si les informations sur le marché nous indiquent que les séjours de fin de semaine sont plus recherchés dans la région.
D'autre part, la fenêtre de réservation fournit des informations sur le comportement des clients en matière de réservation : réservent-ils longtemps à l'avance ou à la dernière minute ? Si les réservations de dernière minute sont courantes sur le marché où l'entreprise opère, il ne faut pas tant se préoccuper d'avoir des nuits disponibles dans les semaines à venir et, au contraire, si la tendance est aux réservations précoces et à l'absence de réservations à long terme, il sera nécessaire de revoir les stratégies de visibilité et de tarification.
Analyse de la concurrence : les outils de gestion des revenus et de veille stratégique permettent d'évaluer les performances d'une entreprise de location de vacances par rapport à ses concurrents. Ces informations sont précieuses pour déterminer si l'activité est en phase avec les prix locaux et les niveaux d'occupation. Comme pour d'autres types d'entreprises, cette analyse permet d'identifier les opportunités et les menaces sur lesquelles travailler afin d'optimiser les performances.
Voici quelques-uns des points clés à prendre en compte dans l'analyse concurrentielle :
- Identification des concurrents
- Comparaison des prix
- Stratégie de tarification
- Taux d'occupation
- Commentaires
Avec ces premiers indicateurs, il est possible d'évaluer la performance d'une location saisonnière en tenant compte de l'état actuel de l'activité et ainsi, d’opter pour les meilleures stratégies, ou de réorienter celles existantes. Cela permettra de couvrir les faiblesses et d'assurer une croissance soutenue dans le temps.